In Amsterdam staat meer dan een miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg. Creatief omgaan met leegstaand vastgoed biedt echter kansen voor studentenhuisvesting. Dat is ook hard nodig, want in Amsterdam blijft het kamertekort groeien. Daarom organiseerde de ASVA studentenvakbond vorige week het symposium Urban Recycling, waar belangrijke spelers uit de vastgoedsector bij elkaar kwamen. Hoofdvraag was: wat zijn de mogelijkheden om van lege kantoorpanden studentenwoningen te maken?
De locatie van Urban Recycling is misschien wel het beste Amsterdamse voorbeeld van creatief en functioneel omspringen met leegstaand vastgoed. In het Trouwgebouw aan de Wibautstraat werden nog niet zo heel lang geleden kranten gedrukt. Tegenwoordig doet het dienst als club, restaurant en expositieruimte, en niet bepaald zonder succes. ‘We wilden in crisistijd iets moois maken van dit lege pand’, aldus mede-eigenaar Olaf Boswijk, die het verhaal achter club Trouw deelde met alle aanwezigen. Onder die aanwezigen bevonden zich projectontwikkelaars, woningcorporaties, studenten, architecten en enkele Amsterdamse politici, onder wie wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening).
Zuid-Oost
ASVA-voorzitter Lodewijk Berkhout gaf het startsein voor een middag vol presentaties, workshops en discussies over de (on)mogelijkheden van het aanpakken van leegstaand vastgoed in Amsterdam en de potentie die er ligt voor studentenhuisvesting. Dagvoorzitter Martijn de Greve, inmiddels een bekend gezicht bij ASVA-evenementen, mocht als eerste Emile Jaensch (dagelijks bestuur Zuid-Oost) aan het woord laten over de mogelijkheden van studentenhuisvesting in Zuid-Oost. Volgens Jaensch bestaan er onder studenten steeds minder bezwaren om in Zuid-Oost te gaan wonen. Deze bewering werd kracht bijgezet door de aanwezige studenten, van wie het aantal dat zich graag in Zuid-Oost zou willen vestigen dankzij Jeansch’ presentatie verdubbelde van drie naar zes.
ACTA-gebouw
Een nog groter lichtpunt was de aankondiging dat het leegstaande ACTA-gebouw in Nieuw-West dit najaar wordt omgebouwd tot een studentencomplex dat woonruimte biedt aan maar liefst 460 studenten. Woningbouwvereniging De Alliantie, eigenaar van het pand, heeft hiervoor groen licht gegeven. De nog op te richten stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam met behulp van het Transformatieteam zorg dragen voor het bewoonbaar maken van het pand. ‘Het ACTA-gebouw bevat 27.000m² aan mogelijkheden. Het is doodzonde om daar niets mee te doen’, lichtte Jean Baptiste Benraad van het Transformatieteam de plannen toe.
Stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam zal met de toekomstige bewoners het complex ombouwen. De stichting zal het vervolgens beheren en exploiteren. Benraad: ‘Er zijn geen betere pioniers dan studenten. Daarnaast willen studenten het liefst snel een kamer voor een redelijke prijs.’ Studenten die het beheer van het complex op zich nemen krijgen hiervoor een vergoeding. Lijkt het jou een uitdaging om dit project onder handen te nemen? Kijk dan op de website van het Transformatieteam voor meer informatie.
Debat
Na de aankondiging van dit ambitieuze transformatieproject en workshops van onder meer Agora Europa en Urban Resort (dat een gedeelte van het ACTA-gebouw gaat ombouwen tot culturele broedplaats) was het tijd voor het slotdebat, geleid door Martijn Weeda, oud-voorzitter van ASVA. Wethouder Maarten van Poelgeest, Eric Duivenvoorden (Urban Resort), Marja Weverling (DUWO) en Maarten Markus (ASVA, portefeuillehouder studentenhuisvesting) kruisten de degens over de aanpak van leegstand in Amsterdam en de mogelijkheden voor studentenhuisvesting.
Het aanpakken van leegstand gaat niet over rozen, poneerde Duivenvoorden al snel. Dit geldt ook voor het ACTA-project. ‘Het exploiteren van grote gebouwen brengt veel onverwachte problemen met zich mee. Desondanks willen we graag met het ACTA-gebouw aan de slag.’ Van Poelgeest noemde het plan om het ACTA-gebouw weer te gebruiken ‘fantastisch’, maar kon namens de gemeente (nog) niet garant staan voor een lening die nodig is om de verbouwing mogelijk te maken. ‘Daar heb ik nog een discussie over met Freek Ossel (wethouder Wonen en Wijken, red.).’
Kamertekort
Dan volgt de hamvraag: is het omtoveren van lege kantoren de oplossing voor het kamertekort? Volgens Markus is dat het zeker, zij het slechts gedeeltelijk. ‘Het tekort aan studentenwoningen moet worden aangepakt met een mix aan maatregelen, maar het ombouwen van kantoren is er absoluut een van. Weverling deelde dit standpunt. ‘Sommige kantoren zijn echt geschikt voor transformatie, hoewel het aan de structuur van het gebouw ligt in hoeverre transformatie werkelijk mogelijk is.’
Blijkbaar liggen er dus genoeg kansen voor het gebruiken van leegstand. Maar waarom gebeurt dit in de praktijk dan zo weinig? ‘Er is nog nooit een particulier geweest die zijn pand heeft aangeboden. Eigenaren zijn simpelweg niet geïnteresseerd in hergebruik van hun panden,’ beweerde Duivenvoorden. Dat terwijl leegstand een eigenaar bakken met geld kost. ‘Leegstaande gebouwen verliezen aan waarde, waardoor er een financiële zeepbel ontstaat. De gemeente speelt hier een belangrijke rol. Zij bepaalt immers de hoogte van de erfpacht en de WOZ-waarde.’ Van Poelgeest: ‘De WOZ-waarde is voor de taxatie niet bepalend. Wel ben ik van mening dat die financiële luchtbel doorgeprikt moet worden. In de waardering van de panden zit de kern van het probleem: eigenaren zijn bang om hun onroerend goed af te waarderen.’
Overwaardering
Als leegstaande panden structureel worden overgewaardeerd, dat wil zeggen op papier te veel waard zijn, moet de gemeente dan niet ingrijpen? ‘Eigenaren zijn zich er heus wel bewust van als hun panden worden overgewaardeerd,’ zei Van Poelgeest. ‘Maar samen met de banken houden ze zo de markt in stand. Als je als eigenaar afwaardeert, gaat dat natuurlijk gepaard met financiële pijn. Afwaardering is desalniettemin een belangrijk aspect. Daarom heeft de gemeente een stok nodig om dit af te dwingen.’ Weverling benadrukte eveneens het belang van afwaardering: ‘Zolang dit niet gebeurt, blijft het lastig om betaalbare woningen in leegstaand vastgoed te realiseren.’ ‘Eigenaren ervaren te weinig maatschappelijke druk,’ oordeelde Markus. ‘Dit in tegenstelling tot woningcorporaties.’
Bij wie ligt dan het initiatief om de gigantische overwaardering aan te pakken? Van Poelgeest stak de hand voorzichtig in eigen boezem. ‘De gemeente moet individuele eigenaren aanspreken en onder druk zetten.’ De nieuwe Amsterdamse leegstandverordening zou hier uitkomst moeten bieden, ware het niet dat deze wet zich beperkt tot een tweetal kantoorgebieden en daardoor weinig kan betekenen voor de hele stad. ‘Waarom is deze nieuwe wet niet toepasbaar op alle leegstaand panden in Amsterdam?’, vroeg Markus zich logischerwijs af. ‘Onze prioriteit ligt bij gebieden waar veel leeg staat’, was de verdediging van Van Poelgeest. ‘We zullen eerst moeten zien hoe sterk deze wet in werkelijkheid is. Met allerlei rechtszaken zijn we immers nog verder van huis. Ik ben er nogal sceptisch over of deze wet überhaupt gaat werken.’
Een op slot zittende woningmarkt, starre eigenaren van leegstaande kantoren, structurele overwaardering en een gebrek aan middelen bij de overheid om werk te maken van ongebruikt onroerend goed: hergebruik van leegstand kent jammerlijk genoeg vele obstakels. Tijdens Urban Recycling werd duidelijk dat er desondanks genoeg kansen liggen om werk te maken van leegstand, zoals het ACTA-project bewijst. ASVA blijft daarom in gesprek gaan met eigenaren van kantoorpanden en de gemeente om hen te overtuigen van het nut van studentenkamers in leegstaande kantoren.