VEEL VOORKOMENDE VRAGEN – RECHTSBUREAU

Het bestuursorgaan dat het besluit genomen heeft, is niet meer verplicht om het bezwaar te behandelen. Als het besluit zeer onjuist is, kun je altijd nog een brief schrijven waarin je het bestuursorgaan vraagt het besluit te herzien. Ze zijn je echter tot niets verplicht. Een termijnoverschrijding is alleen bij overmacht in zeer bijzondere omstandigheden verschoonbaar.

Op de brief waarop het besluit van DUO staat omschreven, staat naar welk adres en binnen welk termijn je een bezwaarschrift kunt indienen. Als dit er niet op staat is er geen sprake van een besluit waar je bezwaar tegen kan maken, of DUO is vergeten te vermelden dat dit kan. Neem in deze gevallen contact op met het rechtsbureau.

In je bezwaarschrift zet je uiteen waarom jij het oneens bent met het besluit. Laat ook duidelijk blijken dat jouw brief een bezwaarschrift is door simpelweg bovenaan ‘bezwaarschrift‘ te zetten.

Indien DUO het bezwaar afwijst, kun je tegen het besluit in beroep gaan bij de bestuursrechter. Een bezwaar- of beroepsprocedure is vrij laagdrempelig, maar het is wel verstandig om advies te vragen van een deskundige, zoals een medewerker van het ASVA Rechtsbureau, een advocaat of een andere rechtshulpverlener. Zij kunnen je helpen met het opstellen van een bezwaarschrift en de termijnen in de gaten te houden.

Een kamer vinden in Amsterdam is niet gemakkelijk. De kans is sterker nog vrij klein dat je een goede, betaalbare kamer vind. Kijk voor tips en meer informatie op de pagina van studentenhuisvesting.

De gronden waarop de verhuurder de overeenkomst met jou kan opzeggen, staan limitatief weergegeven in de huurwet. Het betreft de volgende gronden:

• De huurder gedraagt zich niet zoals een goede huurder betaamd.
• De huurovereenkomst is slechts van tijdelijke duur en wordt op deze grond opgezegd om te voorkomen dat deze stilzwijgend wordt voortgezet.
• Dringend eigen gebruik van verhuurder. In dit geval is de verhuurder verplicht de huurder een passende andere woonruimte aan te bieden, of die moet kunnen aantonen dat er passende woonruimte voorhanden is.
• De verhuurder heeft een redelijk voorstel tot een nieuwe overeenkomst gedaan.
• In verband met een geldig bestemmingsplan is het noodzakelijk dat de huur beëindigd wordt.
• Zwaarwegende belangen van de verhuurder van kamers. Deze opzeggingsgrond geldt slechts wanneer de verhuurder zelf ook het hoofdverblijf in de woning heeft.

Als de verhuurder de huur opzegt en de huurder het daar niet mee eens is, is de verhuurder verplicht via de rechter te handelen om zijn huurder uit zijn woning te krijgen. Dit hoort bij de huurbescherming. Zolang de rechter niet heeft beslist dat de huurder het huis uit moet, loopt de huurovereenkomst gewoon door. Dit geldt zelfs als een tijdelijk contract is afgesproken. Er zijn enkele uitzonderingen hierop mogelijk, bijvoorbeeld bij ‘dringend eigen gebruik’ door de verhuurder, zie verder onder de vraag ‘Op welke gronden kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?’.

Als de huurder in hoger beroep gaat, loopt de huurovereenkomst meestal door totdat de rechter in hoger beroep heeft beslist dat de huurder de woonruimte moet verlaten.

Als de huurder niet in hoger beroep gaat, wordt de uitspraak van de lagere rechter na een bepaalde tijd onherroepelijk en kan de huurder uit de woning worden gezet indien de uitspraak voor de huurder negatief was.

De huurder kan zijn huurcontract opzeggen middels een aangetekende brief waarin hij dit vermeldt of door middel van een brief (exploot) van een deurwaarder. Omdat dit laatste veel duurder is, is het raadzaam de brief aangetekend te verzenden.

De opzegtermijn van de huurder is gelijk aan de betalingstermijn zoals omschreven in de huurovereenkomst, met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden. Het is van belang om de opzegging te doen voor de eerste dag van de maand, tenzij anders is overeengekomen in het huurcontract.

Bij een huurcontract voor bepaalde tijd dient de afgesproken tijd wel vol gemaakt te worden.

Een van de hoofdverplichtingen van de verhuurder is het bieden van een rustig woongenot aan de huurder. Een rustig woongenot wordt bijvoorbeeld verstoord als de verhuurder de woonruimte binnendringt of de huurder op andere manieren lastig valt. Bij kamerverhuur ontstaat snel onduidelijkheid over wat de huurder en de verhuurder wel en niet mogen doen. Rechters houden de volgende regels aan:

• De verhuurder kan in geen geval de toegang tot de woonruimte worden ontzegd. Ook de huurder mag de verhuurder niet verhinderen binnen te komen.
• De verhuurder dient aan te bellen en te wachten tot voor hem wordt opengedaan.
• De verhuurder moet een welomschreven doel voor zijn bezoek hebben.
• De verhuurder mag zich niet zonder meer toegang verschaffen tot gemeenschappelijke ruimte van verschillende huurders.
• De verhuurder mag alleen binnenkomen om zijn ‘verhuurderstaak’ uit te oefenen.
• Een huurder heeft het recht om een nieuw slot op de deur te zetten, mits de verhuurder zich in een noodsituatie toegang tot de verhuurde ruimte kan hebben.

Bijna alle verhuurders vragen aan hun nieuwe huurder een waarborgsom. In juridisch opzicht zijn daaraan geen bezwaren verbonden. Als na jouw vertrek blijkt dat de woning niet in goede staat is achtergelaten, kan de verhuurder de kosten voor herstal verrekenen met de borgsom. Ook kan de verhuurder een eventuele huurachterstand verrekenen met de waarborgsom.

Je kunt de borg het beste vanaf je bank- of girorekening overschrijven. Zo heb je altijd een betalingsbewijs. Mocht je verhuurder de borg graag cash willen, vraag dan altijd om een kwitantie of een betalingsbewijs. Niet alle verhuurders zijn zo betrouwbaar dat zij de borg ook teruggeven!

Meestal is de borg gelijk aan één maand huur. Is de huur aan de lage kant, dan is een borg van twee maanden ook wel toegestaan. Over het algemeen is een borg van meer dan twee maanden niet redelijk.

Het kan voorkomen dat jouw verhuurder de borg niet wil terugbetalen omdat er volgens hen iets mankeert aan de staat van de kamer, terwijl dit volgens jou niet zo is, kun je een procedure starten om het geld terug te krijgen. De bewijslast ligt bij de verhuurder: die zal dus moeten bewijzen dat er echt iets aan de staat mankeert. Toch is het verstandig om zowel aan het begin als aan het einde van je huur foto’s te maken van je woning.

Sleutelgeld, dus het vragen van geld voor het ontvangst van de sleutel, is nooit toegestaan! Ook niet als het sleutelgeld een andere naam heeft als ‘eindschoonmaakkosten’, of ‘begin inspectie’.

Als je een kamer of huis vindt via een makelaar, vraagt die soms bemiddelingskosten aan jou in ruil voor het vinden van een woning. Dit mag niet. Als een makelaar huurder en verhuurder aan elkaar verbindt, mag die makelaar aan aan de verhuurder bemiddelingskosten rekenen. Dus onder geen omstandigheden hoef jij, de huurder, bemiddelingskosten te betalen.

Ook als de bemiddelaar de kosten een andere naam geeft, zoals administratiekosten, contractkosten, eenmalige kosten huurder, verhuurkosten, of makelaarskosten, mag dit niet.

Een campuscontract is rechtsgeldig, zo staat in art 7:274 lid 4 BW. Als je een campuscontract afgesloten hebt is jouw huurovereenkomst gekoppeld aan je inschrijving bij een onderwijsinstelling. Dit heeft tot gevolg dat je jouw kamer zult moeten verlaten als je inschrijving een onderwijsinstelling eindigt. Jouw verhuurder mag jaarlijks om een bewijs van inschrijving vragen, zodat die kan controleren of je wel ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling. Je hebt altijd drie maanden de tijd om dit bewijs te overhandigen.

Als je een campuscontract hebt en je kunt geen bewijs van inschrijving overhandigen, is jouw verhuurder bevoegd de huur op te zeggen. Als de huur wordt opgezegd, kom je gelukkig niet direct op straat te staan. De verhuurder is namelijk gebonden aan een wettelijke opzegtermijn die, afhankelijk van jouw woonduur, tussen de drie en zes maanden ligt. Blijf je echter zitten waar je zit, dan kan jouw verhuurder naar de rechter stappen om je alsnog uit je kamer te krijgen. En als de verhuurder die procedure dan wint, worden de kosten uiteraard op jou verhaald.

Let op! In de huurovereenkomst moet zijn bepaald dat de woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Is dit niet het geval, dan kun je betogen dat er geen sprake is van een campuscontract en mag jouw verhuurder de huur niet opzeggen op basis van het feit dat jij geen bewijs van inschrijving bij een onderwijsinstelling kunt overhandigen.

Rechterlijke stappen zijn een laatste redmiddel bij conflicten. Uit de praktijk blijkt dat het ondernemen van juridische stappen de sfeer tussen jou en je huisbaas zodanig kan verpesten dat rustig huren niet meer mogelijk is. Probeer in eerste instantie je problemen op te lossen door middel van onderhandeling of gesprekken met je huisbaas. Bemiddeling door een onafhankelijke derde kan ook een oplossing zijn.

Je kan altijd het ASVA Rechstbureau om advies vragen. We raden je aan dit niet meteen aan je huisbaas te vertellen, omdat het bedreigend kan overkomen.

Als nieuwe huurder wil je misschien weten of je niet te veel huur betaalt. In zo’n geval kun je het puntensysteem toepassen. Aan de hand van deze checklist, waarbij je voor elke voorziening punten optelt, kun je bepalen wat een redelijke huurprijs is. Hoe meer punten, hoe meer huur de verhuurder mag vragen.

Als blijkt dat je te veel huur betaalt en de verhuurder wil geen huurverlaging geven, kun je naar de Huurcommissie stappen. Doe dit wel binnen 6 maanden na aanvang van het huurcontract! Als je een vrijesectorwoning huurt kan je daarna namelijk niet meer naar de huurcommissie. Je kunt dan wel via de rechter je huurprijs voor de toekomst laten verlagen.

Op de website van !WOON vind je informatie over het puntensysteem en een verwijzing naar een formulier om het toe te passen op jouw woonruimte. Er zijn verschillende puntentellingen voor respectievelijk kamers en zelfstandige woonruimtes.

Een verhuurder moet een huurverhoging schriftelijk voorstellen. Hoe hoog deze mag zijn verschilt per jaar. Kijk hier of de huurverhoging van jouw kamer niet te hoog is. Als jouw verhuurder een voorstel doet tot huurverhoging, moet dit voorstel aan de volgende criteria voldoen:

• Het voorstel moet tenminste twee maanden voorafgaand aan de huurverhoging ontvangen zijn door de huurder.
• Het verhogingspercentage moet vernoemd worden.
• De oude huurprijs en de nieuwe huurprijs moeten vernoemd worden.
• De ingangsdatum van de verhoging moet vernoemd worden.
• De bezwaartermijn moet vernoemd worden.

Indien je het niet eens bent met de huurverhoging, kun je een bezwaarschrift indienen bij je verhuurder. Dit moet binnen de bezwaartermijn ingeleverd worden. Zo’n bezwaarformulier kun je downloaden op www.huurcommissie.nl.

Als jouw verhuurder niet aan je bezwaar tegemoet komt, mag die je niet zomaar op straat zetten. Die zal in dat geval de verhoging via de rechter moeten afdwingen.

De verhuurder is verantwoordelijk voor het grote onderhoud en is verplicht dit uit te voeren. Denk bijvoorbeeld aan reparaties van lekkages, grote verstoppingen, het buitenschilderwerk (binnenschilderwerk is voor de huurder), vervanging van kapotte deuren en kozijnen. Ook grote reparaties aan of het vervangen van douche, bad of toilet, of keuken komen voor rekening van de verhuurder. Er zijn verschillende categorieën gebreken, meer informatie hierover vind je op de website van !WOON.

Ondanks het feit dat de verplichtingen van de huurder en de verhuurder duidelijk omschreven zijn, komt het soms voor dat een verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt. Als huurder heb je dan verschillende mogelijkheden om ervoor te zorgen dat de verhuurder de reparaties of het onderhoud wel uitvoert.

Ten eerste kun je contact zoeken met de verhuurder en proberen in goed overleg tot een oplossing te komen. Heeft dit geen effect, dan kun je terecht bij de gemeente (afdeling Bouw- en Woningtoezicht) of bij de rechter. De gemeente kan de verhuurder een brief sturen waarin hem of haar wordt verzocht om de reparaties of het onderhoud uit te voeren. Gaat de verhuurder daar niet op in, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten en de rekening hiervan naar de verhuurder sturen. Bij de rechter zijn er drie mogelijkheden om de verhuurder te dwingen om zijn verplichtingen na te komen:

• De huurder kan een procedure starten om zo de verhuurder te verplichten de reparaties of het onderhoud uit te voeren op straffe van een dwangsom.
• De huurder kan zich laten machtigen om de werkzaamheden te (laten) verrichten. De rekening hiervan is dan voor de verhuurder. In overleg met de rechter kan de rekening door de verhuurder worden voldaan door middel van een verrekening met de te betalen huur.
• De huurder kan eerst de verhuurder, en indien deze weigerachtig is, de rechter, vragen om een gedeelte van de huurovereenkomst te ontbinden. In de praktijk komt dit erop neer dat de huurder minder of zelfs geen huur hoeft te betalen totdat de verhuurder zijn verplichtingen is nagekomen.

Rechtsbescherming voor studenten houdt in dat zij in beroep kunnen gaan tegen besluiten van de onderwijsinstelling waaraan zij studeren. De onderwijsinstantie is verplicht organen in te stellen die een onafhankelijk oordeel kunnen vellen over het geschil. Op elk besluit staat altijd aangegeven waar en op welke termijn je bezwaar kunt maken. Vermelding van deze gegevens is wettelijk verplicht.

Voorbeelden van besluiten waartegen je bezwaar kunt maken zijn cijfers voor tentamens, scripties en andere toetsvormen of een Bindend Studie Advies (BSA). Als het bezwaar wordt afgewezen, kun je altijd nog terecht bij het COBEX (zie hierboven) van jouw onderwijsinstelling.

Een BAS of BSA moet aan de volgende eisen voldoen:

1. Een opleiding mag alleen een bindend studieadvies geven als ze daarvoor toestemming heeft van het bestuur van de instelling waar de opleiding onder valt. Een bindend studieadvies dat is gegeven zonder dat de opleiding toestemming heeft van het College van Bestuur om dat soort adviezen te mogen geven, is niet rechtsgeldig.
2. De opleiding mag slechts een bindend studieadvies geven als ze ervoor gezorgd heeft dat de studiebegeleiding en de studeerbaarheid van het programma niets te wensen overlaten. Als deze niet goed zijn valt het niet alleen de student toe te rekenen dat hij niet het gewenste aantal punten heeft behaald.
3. De student moet op tijd in het jaar een waarschuwing krijgen dat hij bij onvoldoende verbetering een negatief bindend studieadvies zal krijgen. Het is belangrijk dat er genoeg tijd zit tussen deze waarschuwing en het uitbrengen van het definitieve studieadvies: de student moet de gelegenheid krijgen om alsnog te kunnen laten zien dat hij wel geschikt is voor de studie, en dus genoeg studiepunten kan halen om door te mogen gaan.
4. Het bestuur van de instelling is verplicht om de student de gelegenheid te geven om gehoord te worden, als de opleiding erover denkt hem een negatief bindend studieadvies te geven.
5. De opleiding moet van het begin af aan heel duidelijk aan hebben geven dat er gewerkt wordt met een bindend studieadvies. Studenten moeten dit al weten voor ze een keuze hebben gemaakt voor de betreffende opleiding.
6. Er moet rekening gehouden worden met de persoonlijke omstandigheden van de student. Het is namelijk zo dat alleen factoren die betrekking hebben op studievoortgang en studieresultaten de basis mogen zijn voor het BAS. Het bestuur van de instelling moet in zijn afweging de persoonlijke omstandigheden van de student betrekken die een rol hebben gespeeld bij de studievertraging.

Voorbeelden van persoonlijke omstandigheden zijn: ziekte, een stoornis, zwangerschap, bijzondere familieomstandigheden en lidmaatschap van een raad van de instelling. Het is trouwens erg belangrijk dat de student persoonlijke omstandigheden die invloed hebben op de studievoortgang meldt bij de studieadviseur zodra ze zich voordoen, dus niet pas aan het eind van het jaar!

Preventie
Om te voorkomen dat je een negatief BSA of BAS krijgt moet je in de eerste plaats uiteraard proberen aan de studiepuntennorm te voldoen. Als je aan ziet komen dat dit niet gaat lukken door persoonlijke omstandigheden of door fouten van slechte begeleiding vanuit de opleiding, moet je dit zo snel mogelijk aangeven bij je studieadviseur. Doe dit bij voorkeur schriftelijk (via e-mail of brief) zodat je later kan bewijzen dat je het tijdig aangegeven hebt.

Bezwaar
Als je als student een bindend studieadvies hebt ontvangen en je het niet eens bent met deze beslissing, kan je een gesprek hierover aanvragen bij je studieadviseur. Als de adviseur je niet kan helpen, kan je in bezwaar gaan tegen de beslissing bij het College van Beroep voor de Examens (COBEX). Let er op dat je dit binnen een bepaalde termijn (4 weken) nadat het BAS gegeven is moet doen! Als de termijn verloopt kun je meestal niets meer doen.

Het bezwaar moet je per brief, per aangetekende post (kan bij het postkantoor) versturen aan de COBEX. In de brief leg je uit waarom het BAS niet aan jou gegeven had mogen worden. Concentreer je daarbij op de zes hierboven genoemde eisen waaraan een BAS moet voldoen.

Als er haast bij een bepaalde beslissing is, omdat je bijvoorbeeld wel al wilt kunnen beginnen met het tweede jaar, kan je een voorlopige voorziening aanvragen. Het aanvragen hiervan is alleen mogelijk tegelijk met of na het indienen van een bezwaarschrift, en zorgt ervoor dat de voorzitter van het COBEX snel een tijdelijke uitspraak doet waar beide partijen zich aan moeten houden tot de definitieve beslissing is genomen.

Het kan natuurlijk zo zijn dat je als student niet tevreden bent met de uiteindelijke beslissing van het COBEX. In dat geval kan de zaak nog voorgelegd worden aan een civiele rechtbank of aan een administratieve rechter. In die gevallen moet een klein bedrag aan griffierechten betaald worden, die de student weer terugkrijgt indien hij gelijk krijgt van de rechter.

Als je studievertraging oploopt is het belangrijk om hierover zo snel mogelijk informatie in te winnen bij de onderwijsinstelling waar je ingeschreven staat. In geval van bijzondere omstandigheden zoals ziekte, kun je een extra studiebeurs toegewezen krijgen. De regels voor het toewijzen van deze studiebeurzen verschillen per onderwijsinstelling. Op grond van art 7.51 WHW moet je, om recht te hebben op een financiële ondersteuning, in ieder geval voldoen aan de volgende voorwaarden:

• Je moet ingeschreven staan bij een hoger onderwijsinstelling (hogeschool of universiteit).
• Je hebt recht op studiefinanciering.
• Er is sprake van een bijzondere omstandigheid (ziekte, zwangerschap, bestuursfunctie, etc.).
• Je loopt studievertraging op.