Een analyse over waarom Amsterdam steeds duurder wordt in verhouding tot de rest van Nederland op basis van de Lokale Monitor Studentenhuisvesting 2022.
Eerder deze maand was er in de Nieuwe Kerk in Den Haag een bijeenkomst van Coalitie Kennisstad en Kences. Bij deze conferentie werd het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting gepresenteerd alsmede de landelijke cijfers over het tekort aan studentenhuisvesting. Nu een paar weken later zijn ook de cijfers van de Lokale Monitor beschikbaar geworden. Duidelijk wordt uit deze cijfers dat de druk op de Amsterdamse huizenmarkt zeer hoog is. Amsterdam is nu de duurste stad om in te wonen voor studenten met een gemiddelde woonlast van 580 euro in de maand. De verwachting is dat deze druk alleen maar zal toenemen de aankomende jaren door de toenemende welwillendheid van Nederlandse studenten om uit huis te gaan, de groei in het aantal (internationale) studenten in voornamelijk het WO en het gebrek aan planvoorraad.
Betaalbaarheid
Wat absoluut niemand zal verrassen is dat Amsterdam een dure stad is om in te wonen. Amsterdam is dan ook de duurste stad van alle studentensteden met een gemiddelde woonlast van 580 euro in de maand. Opvallen is dat de gemiddelde woonlasten niet alleen continu hard stijgen, ze lopen ook nog eens steeds verder uit op die van de rest van Nederland. Waar in 2012 Amsterdam nog maar gemiddeld 20 euro duurder was (5%) is dat verschil nu opgelopen naar 60 euro (11%). Hoe komt het dat Amsterdam relatief gezien zo veel duurder is?
Om beter te begrijpen waarom Amsterdam zo duur is, is het handig om te kijken naar de woonlasten van verschillende verhuurders. Duidelijk wordt dat bij vrijwel alle typen verhuur de woonlasten de afgelopen jaren zijn gestegen, in het bijzonder in de particuliere verhuur, waar de gemiddelde woonlasten in 10 jaar tijd met meer dan 20% stegen. De enige verhuurdersgroep die gemiddeld daalde in vaste lasten waren de Kences-Studentenhuisvesters zoals DUWO en de Key.
Oplopende tekorten
De reden waarom studentenhuisvesting zo duur is geworden is doordat er simpelweg meer vraag is naar studentenhuisvesting, dan dat er aanbod is. Dit jaar is er een tekort in Amsterdam van ongeveer 6.000 kamers, de verwachting is dat dat zal oplopen naar zo’n 16.000 kamers in ’29-’30.
Populatie:
De voornaamste reden voor de verhoogde druk op de Amsterdamse woningmarkt is de enorme groei in (internationale) studenten op het WO. Het aantal WO studenten in Amsterdam groeide de afgelopen vijf jaar met bijna 20.000 studenten. Waar er in ’17-’18 nog even veel WO als HBO studenten waren in Amsterdam, zijn er nu bijna 30% meer WO als HBO studenten in de stad, terwijl het HBO ook nog groeide in de tussentijd.
Van de 20.000 nieuwe studenten zijn er 13.000 internationale studenten. Deze groep studenten drukt extra hard op de woningmarkt, omdat zij, in tegenstelling tot Nederlandse studenten, altijd huisvesting nodig hebben, omdat zij niet thuis kunnen wonen.
Het WO is dus ontploft en aan deze groei lijkt ook nog geen rem te komen. De UvA verwacht tussen 2022 en 2026 nog eens te groeien met 9.000 studenten. Hoe veel moeite je dan ook doet als het Rijk of als de Gemeente, tegen dergelijke groei valt haast onmogelijk op te bouwen.
Woonsituatie:
Ook de woonsituatie van de 127.000 Amsterdamse studenten laat zien dat de druk op de woningmarkt groter zal worden de aankomende jaren. Nederlandse studenten gaan namelijk weer vaker uit huis.
Sinds 2015 hebben we gezien dat het aantal thuiswonende studenten sterk toenam. Dat aantal steeg van 44.000 naar bijna 60.000 in 6 jaar tijd. Wat niet zo toevallig is is dat deze groei begon met de invoering van het leenstelsel: Nederlandse studenten bleven vaker thuis wonen, omdat het niet betaalbaar was. Echter zien we dit jaar voor het eerst in 7 jaar een daling in het aantal thuiswonende studenten. Het is niet precies duidelijk waarom deze daling er is, maar we verwachten dat deze daling zal voortzetten met de terugkeer van de basisbeurs. Ook dit zal extra druk leggen op de Amsterdamse huizenmarkt.
Planvoorraad
Als er steeds meer studenten komen en Nederlandse studenten steeds liever uit huis gaan, dan zal er dus flink gebouwd moeten worden om deze groei bij te kunnen benen. Op dit moment staan er harde bouwplannen voor 2500 studentenwoningen in Amsterdam tussen nu en 2030. Dit aantal is bij lange na niet genoeg om de groei van het hoger onderwijs bij te benen. Het is dus geen wonder dat de verwachting is dat het tekort flink zal toenemen.
De reden voor de toenemende tekorten zijn dus de gebrekkige planvoorraad, de ongekende groei van het aantal (internationale) studenten op voornamelijk het WO en het feit dat het voor Nederlandse studenten een stuk aantrekkelijker wordt om weer op kamers te wonen. Deze oplopende tekorten duwen de prijs in Amsterdam sterk omhoog in verhouding tot de rest van Nederland, een zeer zorgwekkende ontwikkeling.
Zoals te merken is aan het bovenstaande ziet de toekomst voor de Amsterdamse student er niet rooskleurig aan, maar ASVA kijkt hoopvol naar de mogelijke oplossingen. Het is wel noodzaak dat er brede actie wordt genomen en dat er goed samengewerkt wordt door de Metropoolregio, hogescholen en woningcorporaties. Het landelijk actieplan is een goed startpunt om ook in Amsterdam te bouwen aan een nieuw Convenant Studentenhuisvesting voor 2023 met als doel om de positie van de Amsterdamse student op de huizenmarkt te versterken.
Niet alleen zal het nodig zijn om meer te bouwen er zal ook gekeken moeten worden naar wat er gerealiseerd kan worden binnen de bestaande woonvoorraad. Een goede start zou zijn door het aantal inschrijvingen per adres te verhogen van maximaal twee naar maximaal drie. Hiermee zouden tienduizenden woonruimtes vrijkomen voor bijvoorbeeld studenten. Ook zou de gemeente meer moeten doen om leegstand tegen te gaan, door bijvoorbeeld kraken weer te legaliseren. Of kijk breder dan alleen maar huisvesting: kan de UvA zelf überhaupt de geraamde groei aan?
Deze vraagstukken zullen de aankomende jaar tekenend zijn.