Woningdelen

Wat is woningdelen?

Er is sprake van woningdelen als meerdere huishoudens samen in één huis wonen. Dit is dus niet het geval als je met je partner samenwoont, maar wel als je met één of meer vrienden een huis deelt. Je deelt dan dus voorzieningen zoals een keuken, toilet en douche.

Hoe werkt woningdelen?

Op 1 januari 2017 zijn nieuwe regels ingegaan met betrekking tot woningdelen. In deze nieuwe regels is onder andere het recht om je eigen huisgenoten te kiezen vervallen, de minimale afmeting van 15m2 (gemiddeld) per kamer is vervallen en ook geldt niet meer dat alle huurders op het huurcontract moeten staan als medehuurder.

Er zijn nu twee manieren om legaal te woningdelen: hospitaverhuur en kamergewijze verhuur. Die tweede variant is voor de meeste studenten van toepassing. De woongroep als vergunningvrije vorm van woningdelen is afgeschaft.

De regels aangaande kamergewijze verhuur en hospitaverhuur vind je verderop op deze pagina.

Wat vindt ASVA van woningdelen?

Heel veel studenten in Amsterdam delen hun woning in Amsterdam met anderen. Voor veel van die studenten heeft het vooral een sociale functie: het is gezellig om je woning met leeftijdgenoten en vrienden te delen. Ook voor de stad is woningdelen volgens ASVA een verrijking: het houdt alle delen van de stad, ook het centrum, bewoonbaar voor jongeren en studenten, die anders naar de randen verbannen zouden worden.

Hoewel het goed is dat er nu een vergunningplicht is voor kamergewijze verhuur, is de regelgeving volgens ASVA nog niet compleet. Veel huiseigenaren zetten nu in op hoofdhuurderconstructies, waarbij slechts één of twee huurders op het officiële huurcontract staan, terwijl de rest hun huur aan die hoofdhuurders betaalt. Dit leidt tot torenhoge huren die de bewoners moeilijk aan kunnen vechten, omdat ze niet allemaal officieel huurder zijn.

Ook gebeurt het veel dat uit angst voor of naar aanleiding van handhaving door de gemeente, huurders hun huis uit worden gezet. Volgens ASVA is het onacceptabel dat het op straat zetten van mensen gevolg is van regelgeving door de gemeente.

Daarnaast maken de eisen met betrekking tot geluidsisolatie het onaantrekkelijk voor eigenaren om een vergunning aan te vragen. Zeker voor de oude huizen binnen de ring kost het vaak veel geld om het huis zo te verbouwen dat het aan de eisen voldoet. Veel verhuurders kiezen er daarom voor om geen vergunning aan te vragen. Zodra de handhaving dan langskomt zetten verhuurders de huurders uit huis. Daarnaast is het niet bewezen dat studentenhuizen, zeker met 3 of 4 bewoners, meer geluidsoverlast veroorzaken dan bijvoorbeeld een gezin met jonge kinderen.

Gelukkig beseffen meer partijen zich dat de regelgeving rondom kamergewijze verhuur verre van compleet is. Eind 2018 zijn daarom nieuwe gesprekken van start gegaan om de regelgeving te verbeteren. Het is de bedoeling dat deze aanpassingen vanaf 1 januari 2020 van kracht zullen worden.

ASVA zet daarbij in op de volgende punten:

  • Iedere bewoner krijgt een huurcontract;
  • Er komt controle op de huurprijs van een kamer;
  • Contracten worden van tevoren gecontroleerd op overeenstemming
    met het huurrecht;
  • De geluidseisen voor het verkameren van een woning worden
    versoepeld.

Kamergewijze verhuur

Er is sprake van kamergewijze verhuur als een woning door meerdere volwassenen wordt bewoond, behalve als de bewoners één huishouden vormen, of hospitaverhuur plaatsvindt.

Voor kamergewijze verhuur aan twee huishoudens is geen vergunning nodig. Hierdoor zie je vaak dat verhuurders woningen aan slechts twee studenten willen verhuren, terwijl de prijs hetzelfde blijft als bij meer bewoners, en er vaak ook meer dan twee slaapkamers zijn. Extra bewoners kunnen zich dan niet op dat adres inschrijven en aangezien ze geen huurcontract hebben, genieten ze ook geen huurbescherming.

Kamergewijze verhuur aan drie of meer huishoudens is alleen toegestaan met een vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. De vergunning wordt verleend als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Overigens kan deze vergunning gemakkelijk weer ongedaan gemaakt worden als de verhuurder weer normaal wil verhuren of verkopen.

De voorwaarden zijn bedoeld om overlast te voorkomen en de samenstelling van de woningvoorraad te beschermen. Als studenten samen een huis delen, gaat dat ten koste van woonruimte voor bijvoorbeeld gezinnen.

Voor woningen die door 3 of 4 huishoudens gedeeld worden, zijn de voorwaarden dat er een gemeenschappelijke ruimte moet zijn van ten minste 11m2 en met een minimale breedte van 3m, en dat er wordt voldaan aan de eisen over geluidsisolatie.

Omdat men aanneemt dat de kans op overlast groter is als het aantal onzelfstandige woonruimten toeneemt, en in het belang van het behoud van de voorraad grote woningen, worden aan het omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten meer voorwaarden gesteld. Voor een compleet overzicht van de voorwaarden, zie hier.

Sinds de nieuwe regelgeving is ingegaan op 1 januari 2017 ontvangt ASVA veel signalen van studenten die door hun huisbaas uit hun huis worden gezet omdat er meer dan twee mensen wonen. Daarbij wordt vaak het huurrecht overtreden. Als je in zo’n situatie zit, neem dan contact op met ons rechtsbureau.

Een vergunning is niet vereist voor het omzetten naar onzelfstandige woonruimte voor studenten, die worden verhuurd met een campuscontract en door de gemeente zijn erkend als studentenwoning.

Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur en/of inwoning verhuurt een huurder of eigenaar-bewoner een deel van zijn woning waar hij zelf zijn hoofdverblijf heeft, aan een ander huishouden. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner.

Voor hospitaverhuur en/of inwoning gelden de volgende voorwaarden:

  • De verhuurder of ingebruikgever heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning;
  • Er is sprake van onderverhuur aan of inwoning door één of twee huishoudens;
  • De verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak (GBO) van de woonruimte;
  • Binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders is er per onderhuurder gemiddeld 12m² GBO beschikbaar.

Hospitaverhuur en inwoning is niet alleen mogelijk in woningen in de vrije sector. Ook in sociale huurwoningen kan sprake zijn van hospitaverhuur. In beide gevallen is toestemming van de eigenaar/verhuurder nodig. Let op: Er gelden regels voor hospitaverhuur met betrekking tot huurrecht, huurtoeslag en de inkomstenbelasting. Zie website rijksoverheid, hospitakamers.