VEEL VOORKOMENDE VRAGEN – RECHTSBUREAU

Een kamer vinden in Amsterdam is niet gemakkelijk. Sterker nog, de kans is helaas vrij klein dat je een goede, betaalbare kamer vindt. Kijk voor tips en meer informatie op de pagina van studentenhuisvesting.

Sinds 1 juli 2024 geldt er nieuwe wetgeving, waardoor huurcontracten voor onbepaalde tijd (vaste huurcontracten) de norm worden. Huurcontracten voor bepaalde tijd (tijdelijke huurcontracten) zijn sinds de invoering van deze wet maar in een paar gevallen toegestaan. Tijdelijke huurcontracten zijn mogelijk in onder andere de volgende gevallen:

• Doelgroepencontract: bijvoorbeeld een jongerencontract, bedoeld voor jongeren onder de 28 jaar, of een campuscontract, bedoeld voor studenten en promovendi. Als je niet meer tot de doelgroep behoort, mag de verhuurder het contract opzeggen. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal drie en maximaal zes maanden, afhankelijk van hoelang je de woning al huurt.
• Hospitahuur: je woont dan in hetzelfde huis als je verhuurder. Zie hieronder voor verdere uitleg over hospitahuur.
• Tussenhuur/diplomatenclausule/onderhuur: als je een woning huurt van iemand die tijdelijk weg is vanwege bijvoorbeeld werk of studie, kun je de woning tijdelijk huren. Je spreekt dan een periode af waarvoor je de woning huurt, de verhuurder mag niet tussentijds opzeggen. Na die periode moet je de woning uit, de verhuurder moet minstens een maand en maximaal zes maanden voordat je eruit moet de huurovereenkomst opzeggen, die termijn hangt af van hoelang je er al woont. 
• Huren via de Leegstandswet: je verhuurder moet daar wel een vergunning voor hebben. De verhuurder mag het contract tussentijds opzeggen, met een opzegtermijn van minimaal twee of drie maanden (afhankelijk van de reden voor de vergunning).
• Huurcontract ‘naar zijn aard van korte duur’: dit kan alleen in specifieke gevallen, bijvoorbeeld bij een vakantiehuisje.

Het kan zijn dat je samen met je huisgenoten een huurcontract hebt, dit wordt ook wel een groepscontract genoemd. In dat geval huur je dus met zijn allen het hele huis, in plaats van dat je ieder los van elkaar een kamer huurt. De gemeente Amsterdam heeft vastgesteld dat iedere huurder een eigen huurcontract moet hebben. Deze regels zorgen er niet voor dat je automatisch een individueel huurcontract hebt. Je kunt het wel melden bij de gemeente als je huisbaas je geen eigen huurcontract wil geven, je huisbaas kan dan een boete krijgen of de vergunning om te verhuren kan worden ingetrokken.

Een groepscontract is meestal nadelig voor de huurder. Een groepscontract heeft als gevolg dat elke huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de huur van het hele huis. Als jouw huisgenoten hun huur niet betalen, kan je huisbaas dus van je eisen dat jij de volledige huur van het huis betaalt. Bij een groepscontract kunnen de huurders niet apart van elkaar de huur opzeggen. Als je de huur wilt opzeggen, moet je hiervoor toestemming hebben van je huisbaas en van je huisgenoten. Je huisgenoten moeten nadat je weg bent namelijk de gehele huur betalen (dus ook het deel dat jij eerst betaalde).

Wat vaak ook nadelig is voor huurders, is dat je soms geen recht hebt op huurverlaging via het puntenstelsel bij een groepscontract, omdat je dan namelijk een heel huis huurt in plaats van een kamer. Groepscontracten kunnen voor huisbazen dus een manier zijn om te proberen het puntenstelsel te omzeilen en een veel hogere huur te vragen. In sommige gevallen hebben rechters bepaald dat dit niet mocht, aangezien het feitelijk om kamerhuur ging en niet om een daadwerkelijk groepscontract. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de verhuurder de kamers los van elkaar verhuurt en de huurders elkaar niet kennen en geen duurzame, gemeenschappelijke huishouding voeren. In dergelijke situaties mag de verhuurder het puntenstelsel dus niet omzeilen door middel van een groepscontract. 

Er zijn verschillende vormen van onderhuur:

1. Als je een zelfstandige woning onderhuurt, geldt het volgende: 

• Hierbij heeft de onderhuurder recht op bescherming, ook als het huurcontract tussen de hoofdhuurder en verhuurder eindigt. De onderhuurovereenkomst wordt nog steeds voortgezet. De rechtspositie van de onderhuurder is dus sterk. Toch kan de verhuurder zes maanden na beëindiging van de hoofdhuur naar de rechter gaan om ook de onderhuur te beëindigen, maar dit kan alleen als de onderhuurder zich niet houdt aan de verplichtingen of de verhuurder een zwaarwegend belang heeft.  

1. Als je een onzelfstandige woning onderhuurt, geldt het volgende:

• Hospitaverhuur: je woont in hetzelfde huis als je verhuurder (zie kopje: ‘Ik woon in hetzelfde huis als mijn verhuurder (hospitahuur), wat betekent dat voor mij?‘). 
• Kamerverhuur: de huurder verhuurt een zelfstandige woning die die huurt en verdeelt deze woning in verschillende kamers. 
• In bovenstaande situaties heb je als onderhuurder alleen rechtsbescherming ten opzichte van de hoofdhuurder, en niet ten opzichte van de verhuurder. Als het contract eindigt tussen de verhuurder en hoofdhuurder, eindigt ook het contract tussen de onderhuurder en de hoofdhuurder. 

Let op: als je illegaal onderhuurt, heb je een onzekere rechtspositie en weinig tot geen rechtsbescherming. Je kunt bijvoorbeeld je huis uitgezet worden als onderhuurder, als het contract tussen hoofdverhuurder en huurder eindigt. Als je illegaal onderverhuurt, kan je ook je huis uitgezet worden, aangezien je je dan niet houdt aan de voorwaarden van je huurcontract.

Op het moment dat je huurt van je huisgenoot, of wanneer je met je huisbaas in hetzelfde huis woont, is er sprake van hospitahuur. Je deelt dan een toegang en vaak ook voorzieningen, zoals de keuken, badkamer of wc, met je verhuurder. Voor hospitahuur gelden net iets andere regels dan voor andere vormen van huur. Het belangrijkste voor jou als huurder is dat je verhuurder de huur zonder reden kan opzeggen tijdens de eerste negen maanden van het huurcontract. De verhuurder moet daarbij een opzegtermijn hanteren van ten minste drie maanden. Als de verhuurder niet binnen de eerste negen maanden opzegt, wordt het contract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Je verhuurder mag dan niet meer zomaar het contract opzeggen.

Tijdens je zoektocht naar een kamer ben je misschien kamers tegengekomen waar je je niet mag inschrijven. Dit komt meestal doordat de verhuurder meer kamers wil verhuren dan wettelijk mogelijk is. Iedereen moet ingeschreven staan op het adres waar die woont. Voor internationale studenten is dit onder andere nodig om een BSN te krijgen, wat een vereiste is voor een aantal voorzieningen zoals het openen van een bankrekening, zorg- en huurtoeslag, energiesubsidie en om in Nederland te mogen werken. Dit systeem kan dus problemen opleveren voor internationale studenten. We raden sterk aan om te blijven zoeken naar woonruimte waar inschrijving wel mogelijk is, want als je niet ingeschreven staat in je woonplaats, loop je het risico op een boete van maximaal €325,- en diverse andere problemen. Zie deze link voor tips over het vinden van een woning.

Bijna alle verhuurders vragen aan hun nieuwe huurder een waarborgsom. Als na jouw vertrek blijkt dat de woning niet in goede staat is achtergelaten, kan de verhuurder de kosten voor herstel verrekenen met de borgsom. Ook kan de verhuurder een eventuele huurachterstand verrekenen met de waarborgsom. De borg mag maximaal gelijk zijn aan twee maanden huur. Je kunt de borg het beste vanaf je bankrekening overschrijven, zo heb je altijd een betalingsbewijs. Mocht je verhuurder de borg graag cash willen, vraag dan altijd om een betalingsbewijs.

Het kan voorkomen dat jouw verhuurder de borg niet wilt terugbetalen omdat er volgens hen iets mankeert aan de staat van de woning, terwijl dit volgens jou niet zo is. Je kunt dan een procedure starten om het geld terug te krijgen. Als er aan het begin van de huur geen opnamestaat is gemaakt, wordt ervan uitgegaan dat je de woning achterlaat in dezelfde staat als toen je er in kwam. Je verhuurder moet dan aantonen dat je schade hebt veroorzaakt, anders dan door normale slijtage. Als er wel een opnamestaat is, moet je de woning opleveren zoals beschreven in de opnamestaat, afgezien van slijtage door normaal gebruik. Als je het niet eens bent met de opnamestaat, moet je zelf bewijzen dat de woning in slechtere staat was toen je er in kwam.

Het is altijd verstandig om zowel aan het begin als aan het einde van je huur foto’s te maken van je woning, voor het geval je gedoe krijgt over de borg. Na het einde van het huurcontract moet je verhuurder de borg binnen veertien dagen terugbetalen. Als er sprake is van schade of een huurachterstand, moet de verhuurder het resterende bedrag binnen dertig dagen terugbetalen, en een kostenspecificatie sturen.

Sleutelgeld houdt in dat er geld wordt gevraagd voor het ontvangen van een sleutel. Echter, dit is nooit toegestaan. Zelfs niet als het sleutelgeld een andere naam heeft, zoals ‘eindschoonmaakkosten’ of ‘begin inspectie’. 

Als je een makelaar de opdracht geeft om voor jou een woning te zoeken, moet je daarvoor bemiddelingskosten betalen. Dit bedrag spreek je van tevoren af met de makelaar, denk aan advies-, commissie- of administratiekosten. Een makelaar mag nooit twee keer bemiddelingskosten vragen voor dezelfde woning. Oftewel, als de makelaar voor de verhuurder werkt, mag de makelaar geen bemiddelingskosten vragen aan de huurder. Als de makelaar voor zowel de huurder als de verhuurder werkt, mag de makelaar geen bemiddelingskosten vragen aan zowel de huurder als de verhuurder. Ook als de bemiddelaar de kosten een andere naam geeft, mag dit niet. 

Er zijn drie verschillende soorten huurwoningen: sociale huurwoningen, vrije sectorwoningen en middenhuurwoningen. De laatste soort woning is sinds 1 juli 2024 een nieuwe categorie. De volgende huurprijzen zijn ‘kale huurprijzen’, dat is de huurprijs exclusief de servicekosten. Meer informatie is ook hier te vinden. 

• Er is in drie situaties sprake van sociale huur. Ten eerste: als de kale huurprijs maximaal €879,66 per maand is. Ook het huren van een onzelfstandige woning valt onder sociale huur. Daarnaast is er meestal sprake van een sociale huur als je een all-in huurprijs hebt. Dat betekent bijvoorbeeld dat jouw gas en licht inbegrepen zijn in de huurprijs. Ten slotte is er ook sprake van sociale huur als de kale huurprijs hoger is dan €879,66, maar de woning volgens het puntensysteem minder dan 143 punten heeft. 
• Er is in twee situaties sprake van middenhuur. Ten eerste: als de kale huurprijs ligt tussen de €879,66 per maand en €1.157,96 per maand. Daarnaast is er ook sprake van middenhuur als de kale huurprijs hoger is dan €1.157,96 per maand, maar de woning volgens het puntensysteem tussen de 143 en 186 punten heeft (zie kopje: ‘Hoe bepaal ik of ik mijn kamer voor een redelijke prijs huur?’). 

• Alle andere gevallen, dus een kale huurprijs hoger dan 1.157,96 per maand of meer dan 186 punten, vallen onder de vrije sector. 

Als huurder wil je misschien weten of je niet te veel huur betaalt. Er zijn drie verschillende typen huurwoningen: sociale huurwoningen, vrije sectorwoningen en middenhuurwoningen. De laatste soort woning is sinds 1 juli 2024 een nieuwe categorie. Ook wordt er onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen (zie: ‘Hoe weet ik of mijn woning een vrije sector, middenhuur of sociale huur is?). Om te weten hoeveel huurkosten jouw verhuurder mag vragen, kun je het puntensysteem toepassen. Dit kan aan de hand van deze checklist. Voor elke voorziening tel je punten op waardoor je kunt bepalen wat een redelijke huurprijs is. Kort gezegd: hoe meer punten, hoe meer huur de verhuurder mag vragen. Let op, het is goed om te weten dat de maximale huur over de kale huurprijs gaat. Dit is zonder servicekosten. Blijkt het toch dat je te veel huur betaalt en de verhuurder wil geen huurverlaging geven? Dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Als je de aanvangshuurprijs laat controleren kun je met terugwerkende kracht te veel betaalde huur terugkrijgen, bij het controleren van de huidige huurprijs kan dit niet. De termijnen waarbinnen je naar de Huurcommissie kunt gaan verschillen, zie deze link voor meer informatie.

Als huurder wil je misschien weten of je verhuurder jaarlijks de huurprijs mag verhoren, en met welk percentage. Er zijn drie verschillende typen huurwoningen: sociale huur-, middenhuur- en vrije sectorwoningen. Voor de verschillende soorten woningen zijn per jaar maximale percentages vastgesteld voor de huurverhoging, zie hier de maximale huurverhoging voor sociale huur, middenhuur en de vrije sector. Let op: als in jouw huurcontract een lager percentage is afgesproken, is alleen dat percentage toegestaan.

De verhuurder is verplicht om de huurverhoging schriftelijk voor te stellen. Als jouw verhuurder een schriftelijk voorstel doet tot huurverhoging, moet dit aan de volgende criteria voldoen:

• Het voorstel moet tenminste twee maanden voorafgaand aan de huurverhoging ontvangen zijn door de huurder.
• Het verhogingspercentage moet worden genoemd.
• De oude huurprijs en de nieuwe huurprijs moeten worden genoemd.
• De ingangsdatum van de verhoging moet worden genoemd.
• De bezwaartermijn moet worden genoemd.

Via de links hierboven lees je voor elke soort woning hoe je in bezwaar kunt gaan tegen de huurverhoging.

Een van de hoofdverplichtingen van de verhuurder is het bieden van een rustig woongenot aan de huurder. Een rustig woongenot houdt in dat bewoners op een veilige manier kunnen genieten van hun woning. Er is bijvoorbeeld geen sprake van een rustig woongenot als de verhuurder de woonruimte binnendringt of de huurder op andere manieren lastig valt. Bij kamerverhuur ontstaat snel onduidelijkheid over wat de huurder en de verhuurder wel en niet mogen doen. Voorbeelden zijn dat de verhuurder toegang moet krijgen tot de woonruimte, en de huurder hierbij niet mag hinderen. Echter, de verhuurder mag alleen binnenkomen om een taak uit te voeren. De gemeente Amsterdam heeft een meldpunt voor problemen met verhuurders, zoals intimidatie of discriminatie. 

Het onderhoud is verdeeld tussen jou en de verhuurder. Kleine werkzaamheden zijn voor jezelf, bijvoorbeeld schoonmaken, verven van binnenruimtes en het opvullen van gaatjes. De verhuurder is verantwoordelijk voor het grote onderhoud en heeft een verplichting om dit uit te voeren. Denk aan reparaties van lekkages, grote verstoppingen, het buitenschilderwerk, vervanging van kapotte deuren en kozijnen. Ook grote reparaties ter vervanging van de douche, bad, toilet, of keuken komen voor rekening van de verhuurder. Er zijn verschillende categorieën van gebreken, dit kun je hier checken. 

Ondanks het feit dat de verplichtingen van de huurder en de verhuurder duidelijk omschreven zijn, komt het voor dat een verhuurder diens verplichtingen niet nakomt. Als huurder heb je dan verschillende mogelijkheden om ervoor te zorgen dat de verhuurder de reparaties of het onderhoud wel uitvoert. Ten eerste kun je contact zoeken met de verhuurder en proberen in goed overleg tot een oplossing en een redelijke termijn te komen. Heeft dit geen effect, dan zou je zelf het gebrek kunnen repareren en deze kosten op de verhuurder kunnen verhalen, als dit een redelijk bedrag is. Zo wordt het gebrek meestal het snelst opgelost, maar doe dit in goed overleg met de verhuurder. Je kunt ook naar de Huurcommissie gaan om een huurverlaging aan te vragen. De verhuurder is alleen niet altijd verplicht om naar een uitspraak van de Huurcommissie te luisteren in de vrije sector. Daarbij kun je voor sommige gebreken ook naar je gemeente of de kantonrechter.

Een verhuurder kan niet zomaar jouw huurcontract opzeggen. De verhuurder moet hiervoor een goede reden hebben. De gronden hiervoor zijn limitatief, wat betekent dat er geen uitbreiding mogelijk is. Het betreft de volgende gronden, maar je zou het ook hier kunnen checken:

• De huurder gedraagt zich niet zoals een goede huurder betaamt. Denk aan huurachterstand of overlast. Dit moet de verhuurder wel afdwingen via de rechter. 
• Dringend eigen gebruik van verhuurder. In dit geval is de verhuurder verplicht de huurder een passende andere woonruimte aan te bieden, of die moet kunnen aantonen dat er passende woonruimte voorhanden is.
• De verhuurder heeft een redelijk voorstel tot een nieuwe overeenkomst gedaan.
• In verband met een geldig bestemmingsplan is het noodzakelijk dat de huur beëindigd wordt.
• Zwaarwegende belangen van de verhuurder van kamers. Deze opzeggingsgrond geldt slechts wanneer de verhuurder zelf ook het hoofdverblijf in de woning heeft.
• De verhuurder kan ook opzeggen bij een doelgroepen contract, verhuur via de Leegstandswet, of bij hospitaverhuur. Zie voor uitleg hierover ‘Is mijn tijdelijke huurcontract geldig?’.

Als de verhuurder de huur opzegt en de huurder het daar niet mee eens is, is de verhuurder verplicht via de rechter te handelen om de huurder uit de woning te krijgen. Dit hoort bij de huurbescherming. Zolang de rechter niet heeft beslist dat de huurder het huis uit moet, loopt de huurovereenkomst gewoon door. Dit geldt zelfs als een tijdelijk contract is afgesproken. Er zijn enkele uitzonderingen hierop mogelijk, bijvoorbeeld bij ‘dringend eigen gebruik’ (zie: ‘Op welke gronden kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?’). 

Als de huurder in hoger beroep gaat, loopt de huurovereenkomst meestal door totdat de rechter in hoger beroep heeft beslist dat de huurder de woonruimte moet verlaten. Als de huurder niet in hoger beroep gaat, wordt de uitspraak van de lagere rechter na een bepaalde tijd onherroepelijk en kan de huurder uit de woning worden gezet indien de uitspraak voor de huurder negatief was. Als je op korte termijn dreigt uit je woning te worden gezet, kun je contact opnemen met !WOON. 

Als huurder kun je jouw huurcontract altijd opzeggen, tenzij er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd met minimumduur of een groepscontract. Volgens de wet mag het opzeggen alleen door middel van een aangetekende brief (of exploot), waarin je de opzegging van het huurcontract vermeldt. Tegenwoordig wordt opzegging via een e-mail ook geaccepteerd, maar het is dan verplicht om bewijs te hebben dat je verhuurder het heeft ontvangen (bijvoorbeeld een ontvangstbevestiging). We raden wel aan om via een aangetekende brief op te zeggen. De opzegtermijn van de huurder is gelijk aan de betalingstermijn zoals omschreven in de huurovereenkomst, met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden. Het is van belang om de opzegging te doen voor de eerste dag van de maand, tenzij anders is overeengekomen in het huurcontract. 

Rechterlijke stappen zijn een laatste redmiddel bij conflicten. Uit de praktijk blijkt dat het ondernemen van juridische stappen de sfeer tussen jou en je huisbaas zodanig kan verpesten dat rustig huren niet meer mogelijk is. Probeer in eerste instantie je problemen op te lossen door middel van onderhandeling of gesprekken met je huisbaas. Bemiddeling door een onafhankelijke derde kan ook een oplossing zijn. Je kunt altijd het ASVA Rechtsbureau om advies vragen. We raden je aan om relevante stukken te bewaren zodat het duidelijk is voor externen wat het probleem is. Daarnaast is er de mogelijkheid om contact op te nemen met !WOON.